沿河县2015年（枕头堡至大湾片区）棚户区改造建设项目A03地块商铺购买项目
可
行
性
研
究
报
告
二零二二年五月
目 录
章 总 论 1
1.1项目概要 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目建设单位 1
1.1.3项目建设性质 1
1.1.4项目建设地址 1
1.1.5项目负责人 1
1.1.6项目投资规模 1
1.1.7项目购买规模 1
1.1.8项目资金来源 2
1.1.9项目实施期限 2
1.2项目承办单位介绍 2
1.3编制依据 2
1.4编制原则 3
1.5研究范围 3
1.6主要经济技术指标 3
二章 项目背景及必要性分析 5
2.1项目提出背景及提出缘由 5
2.2项目建设必要性分析 8
2.2.1项目建设是顺应沿河县城市建设快速发展的迫切要求 8
2.2.2项目建设是提升沿河县商业氛围和城市形象的积极之举 9
2.2.3项目建设实施符合国民经济发展方向 10
2.2.4项目建设可解决当地移民劳动力就业的难题 10
2.2.5大力促进产业链进一步延伸及产业加速融合的需要 11
2.3项目建设可行性分析 11
2.3.1市场可行性 11
2.3.2区位优势可行性 11
2.3.3管理可行性 12
2.4分析结论 12
三章 项目建设条件 13
3.1项目地理位置选择 13
3.2区域投资环境 14
3.2.1境域区划 14
3.2.2区域自然地理 15
3.2.3区域资源条件 16
3.2.4区域旅游资源 17
3.2.5区域人口民族 19
3.2.6区域交通区位条件 19
四章 总体购买方案 20
4.1拟购买项目总体情况 20
4.2拟购买项目A03地块规划情况 27
4.3拟购买面积 30
五章 投资估算与资金筹措 31
5.1投资估算依据 31
5.2总投资估算 31
5.3项目资金筹措 33
5.4资金使用和管理 33
六章 财务及经济评价 34
6.1项目收益情况估算 34
6.1.1基本数据的确立 34
6.1.2经营成本 35
6.1.3年平均利润 35
6.2财务评价 35
6.2.1项目投资回收期 35
6.2.2项目投资利润率 36
6.2.3不确定性分析 36
6.3经济效益评价 36
七章 风险分析及规避 38
7.1项目风险因素 38
7.1.1不可抗力因素风险 38
7.1.2市场经营风险 38
7.1.3管理风险 39
7.1.4资金管理风险 39
7.2风险规避对策 39
7.2.1不可抗力因素风险规避对策 39
7.2.2市场经营风险规避对策 39
7.2.3管理风险规避对策 40
7.2.4资金管理风险规避对策 40
八章 结论与建议 41
8.1结论 41
8.2建议 41
附 表 42
附表1 销售收入预测表 42
附表2 总成本表 43
附表3 外购燃料及动力费表 44
附表4 利润与利润分配表 45
附表5 流动资金估算表 46
附表6 资产负债表 47
附表7资本金现金流量表 48
附表8 财务计划现金流量表 49
附表9 项目投资现金量表 51
附表10资金来源与运用表 53
章 总 论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
沿河县2015年（枕头堡至大湾片区）棚户区改造建设项目A03地块商铺购买项目
1.1.2项目建设单位
沿河XX族自治县生态移民局
1.1.3项目建设性质
收购项目
1.1.4项目建设地址
贵州省铜仁市沿河县
1.1.5项目负责人
报告编制人：186--0072--8890（微）杨刚 工程师
1.1.6项目投资规模
本次项目建设的总投资为6400.00万元，其中：购买商铺装修工程费用为267.93万元，商铺购买费5954.00万元，工程建设其他费用为83.66万元，预备费为94.41万元。
1.1.7项目购买规模
沿河县2015年（枕头堡至大湾片区）棚户区改造建设项目A03地块总规划总用地面积约40356㎡，总建筑面积209540.00㎡，其中商业建筑面积16391.00㎡、住宅建筑面积143597.00㎡；现已经全部达到交付标准。
本次项目拟购买商业面积A03地块二层商业4345㎡和吊一层商业1609㎡，共计购买面积为5954㎡。
1.1.8项目资金来源
本次项目总投资资金6400.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目实施期限
本次商铺购买项目工期预计3个月。
1.2项目承办单位介绍
沿河XX族自治县生态移民局承担全县境内大中型水利水电工程及小型水库移民安置规划大纲和移民安置规划的编制，组织开展境内移民安置项目、迁改复项目规划设计的技术审核、规划变更和投资调整的审核；组织编制境内移民安置年度任务和资金计划；承担境内移民安置的指导、协调、监督和验收工作；监督检查移民安置工作法律法规的执行情况；承担全县大中型水库工程移民后期扶持规划的编制和管理工作；承担全县新建中小型水库移民后期扶持人口的调查、登记和审核上报工作；承担移民后期扶持任务和资金年度计划的编制和下达；承担督促指导移民劳动就业技能培训；承担后期扶持政策实施及项目资金的督促检查；负责后期扶持信息系统建设、运用和综合统计工作。
1.3编制依据
1.《沿河县XX族自治县县城总体规划》(2012-2030)
2.《人民共和国城乡规划法》(2019年修订)
3.《铜仁市城市总体规划》(2013-2030)
4.《铜仁市城市规划技术管理规定》铜府发[2011]1号
5.《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018
6.《城市道路交通设计规范》GB/T36670-2018
7.《城市用地竖向规划规范》CJ183--2016
8.国家及铜仁市规划及建筑设计的相关法规等
9.业主提供的相关资料及设计要求
10.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
（1）充分利用企业现有基础设施条件，将现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。
（2）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
（3）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源重复利用率。
（4）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
1.5研究范围
本研究报告对项目背景和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目所处行业市场需求情况进行了分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对工程投资和经济、社会效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 项目购买商铺面积 ㎡ 5954.00
2 总投资资金，其中： 万元 6400.00
2.1 购买商铺装修改造工程费 万元 267.93
2.2 商铺购买费 万元 5954.00
2.3 工程建设其他费用 万元 83.66
2.4 预备费用 万元 94.41
二 主要数据
1 正常运营年销售收入 万元 1186.61
2 年均销售收入 万元 1088.20
3 年平均利润总额 万元 900.60
4 年均净利润 万元 675.45
5 年城建费及附加 万元 7.32
6 年均增值税 万元 60.97
7 年均所得税 万元 225.15
8 项目定员 人 12
9 建设期 个月 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 14.07%
2 项目投资利税率 % 15.14%
3 税后财务内部收益率 % 8.07%
4 税前财务内部收益率 % 11.45%
5 税后财务净现值(ic=6%) 万元 950.18
6 税前财务净现值(ic=6%) 万元 2,526.25
7 投资回收期(税后)含建设期 年 9.50
8 投资回收期(税前)含建设期 年 8.92
9 盈亏平衡点 % 64.26%
二章 项目背景及必要性分析
2.1项目提出背景及提出缘由
城镇化是现代化的必由之路，是我国大的内需潜力和发展动能所在，对全面建设社会主义现代化国家意义重大。城镇化发展有利于扩大内需，提高生产效率，促进要素资源优化配置，增强经济辐射带动作用，提高群众享有的公共服务水平。
本报告有中投信德杨刚186，0072，8890（微）工程师编制，请勿复制。更多案例参考或报告的定制询杨刚本人。
